Portage long terme

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Une hausse marquée des prix du foncier en Bretagne

Depuis plusieurs années, le prix du foncier en Bretagne augmente, et cette tendance s’accélère du fait de l’attractivité de notre région et de la trajectoire ZAN (Zéro Artificialisation Nette). Les investisseurs privés aux moyens financiers importants, comme les sociétés d’investissement et les promoteurs immobiliers, achètent des terrains pour se constituer un capital foncier, ce qui fait monter les prix. Ces acteurs privés se concentrent sur des terrains “rentables”, rendant difficile l’accès à des terrains abordables pour les projets de logement, d’activités ou d’équipements publics. Les collectivités locales, elles, se retrouvent avec des terrains plus complexes et coûteux à développer, ce qui les empêche de proposer des projets équilibrés et accessibles à tous. Cela leur fait perdre le contrôle sur certaines zones de leur territoire.

Malgré des outils réglementaires mis en place dans les plans locaux d’urbanisme (PLU) ces dernières années, ces les problèmes perdurent. Les collectivités doivent composer avec des prix du foncier trop élevés, la forte présence de résidences secondaires sur le littoral et des projets de renouvellement urbain complexes et coûteux.

Le foncier est une ressource limitée : il ne peut être étendu, seul son usage peut être optimisé et renouvelé. . Avec la trajectoire ZAN, ce contingentement devient plus marqué, ce qui fait encore augmenter les prix et entraîne une concurrence entre les destinations : le foncier économique est ainsi sous pression face au besoin de foncier pour le logement, la production de logement sociaux (en location comme en accession) est une équation financière de plus en plus compliquée. Pour éviter de subir, il est essentiel d’anticiper, en planifiant notamment l’achat d’emprises foncières, bâties ou non, sur le long terme (20-30 ans voire plus) pour préserver cette ressource, et garantir l’accès au logement, aux services et au développement économique pour tous.

Quel outil pour du portage à long terme ?

Le modèle actuel des établissements publics fonciers (EPF), qui se finance par de la fiscalité mais surtout la revente des biens en portage, n’est pas adapté à un portage sur le long terme. En effet, il est basé sur un taux de rotation des stocks inférieur à 10 ans, alors que pour protéger les terrains de la spéculation et mieux répondre aux besoins, il faudrait les conserver plus longtemps pour permettre une mise sur le marché raisonnée.

Cependant, acheter tous les terrains nécessaires au développement des territoires est irréaliste, car cela exigerait des investissements énormes. Un outil de portage foncier à long terme doit donc être bien ciblé à la fois pour répondre aux besoins les plus criants et pour assurer sa pérennité économique.

Une étude en 2 temps

L’Etablissement Public Foncier de Bretagne, la banque des Territoires et la Région Bretagne ont donc décidé de s’unir pour examiner les conditions de création d’un tel outil. Une étude a démarré en avril 2024 qui a pour objectif :

  • De vérifier l’opportunité et la faisabilité économique d’une telle structure
  • De déterminer quelle forme juridique, quelles modalités de gouvernance, et quels types de coopération avec les collectivités seraient les plus adaptés
  • D’examiner les modalités de dissociation foncier-bâti comme mode privilégié de gestion des biens.

La phase d’étude sur l’opportunité et la faisabilité s’est terminée en janvier 2025. Elle consisté essentiellement à :

  • modéliser le portage d’une quarantaine de sites connus de l’EPF (soit déjà en portage soit vus en sollicitation) de différents types (friches, lotissements, zones commerciales, terrains nus…) afin d’étudier l’équilibre économique d’un portage avec revenus locatifs pendant 15 à 30 ans.
  • rencontrer des personnalités qualifiées et une quinzaine d’EPCI afin de vérifier l’adéquation de l’outil aux besoins et de confronter les modélisations économiques « à dire d’expert »

Elle a :

  • Confirmé le besoin d’un outil de portage de long terme, plébiscité par les collectivités qui souhaitent des critères de sélection des actifs clairs et tenant compte à la fois des équilibres financiers et de l’intérêt général,
  • Etablit la nécessité d’un centrage de son action sur la production d’un foncier destiné au logement et aux activités économiques (la structure ne pourra pas être un outil de renaturation, de compensation ZAN ou de traitement des friches agricoles)
  • Déterminé les fonciers cibles (croisements des catégories de fonciers avec la tension des territoires) et écarté certains autres (lots de copropriété et commerces de centre-bourg notamment)
  • Démontré la pérennité économique de la structure sous certaines conditions, permettant, suite à l’apport en capital de départ, de ne plus recourir ensuite à des fonds publics pour son fonctionnement
  • Permis de s’assurer de la possibilité d’une péréquation régionale entre opérations « rentables » et celles qui le sont moins sous réserve d’un portefeuille adapté.

La phase d’étude qui s’ouvre en 2025 permettra :

  • de déterminer la forme sociétaire que prendrait une éventuelle structure, sa gouvernance
  • d’établir les capitaux nécessaires et les actionnaires potentiels
  • d’affiner l’outil de notation et de sélection des actifs
  • d’envisager les modalités de coopération avec les collectivités bretonnes
  • d’affermir la possibilité de l’utilisation de la dissociation foncier bâti (baux constitutifs de droits réels ou autre) pour garantir la maîtrise publique des fonciers acquis.

Elle doit s’achever en juin 2025. Par la suite, le Conseil d’Administration de l’EPF Bretagne ; ainsi que ses partenaires, auront à se prononcer sur la création ou non de la structure.

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