Restructurer les ZAE : une méthodologie basée sur l’expérience !

En janvier 2024, en partenariat avec le Cerema l’EPF engageait une démarche expérimentale pour passer à l’action dans la restructuration des fonciers d’activités. Le Webinaire « Les Territoires innovent » du 23 juin était l’occasion de présenter les premiers enseignements de cette démarche vivante et fondatrice, toujours en cours.

Le Webinaire, ainsi que l’ensemble des présentations sont disponibles :

•  sur le site de la DREAL : https://www.bretagne.developpement-durable.gouv.fr/les-territoires-innovent-une-animation-regionale-a5250.html
• et sur la chaîne YouTube des Territoires innovent : https://www.youtube.com/channel/UC-yGDtL95ka1DZUuDaGfqOA?cbrd=1

1/ La présentation du programme locale d’aménagement économique de Lorient Agglomération, par Jérôme LE BERRE

Ou comment élaborer un outil stratégique en quelque mois qui permet, suite à un diagnostic poussé, de définir de grandes orientations politiques puis d’écrire une déclinaison opérationnelle.: (document en ligne sur le site de Lorient Agglomération). On y découvre :

• une densification déjà en cours
• une recomposition nécessitant parfois la maîtrise publique et la requalification publique de certaines parcelles (pensez à l’EPF !)
• une réflexion sur la maîtrise du foncier à long terme avec le bail à construction
• la nécessité d’éviter les activités non productives sur les ZAE
• la nécessité de « verticaliser » (locaux, process, stockage…) et de « compacter « cités artisanales, hôtels d’industrie) : appel aux architectures évolutives…
• la force du levier règlementaire : règlement, OAP, utilisation des marges loi Barnier…
• 26 leviers pour les transitions écologiques : eaux, biodiversité, sobriété énergétique…

2/ les premiers résultats de la démarche expérimentale EPF-Cerema, par Bertrand Leroux du CEREMA

1ers enseignements :La restructuration recouvre des axes d’intervention très divers : intensification des usages par la densification, mutualisation, mais aussi l’animation des la zone, les coopérations, l’architecture, le règlementaire (PLU), l’aménagement, l’intervention foncière…

Il faut prioriser l’accueil des entreprises selon leur « plus-value » sur le territoire

Nécessité de structurer la connaissance : adaptation de l’outil « référentiel foncier et immobilier » de l’EPF aux restructurations de ZAE

Chacun des 4 EPCI « pilotes » a eu l’occasion de tester une ou plusieurs préconisations :

• Dinan Agglomération a élaboré une stratégie d’aménagement économique, utilisé son droit de préemption et a accueilli des ateliers d’étudiants pour imaginer des village d’entreprise en BAC
• Landivisiau a diligenté une enquête approfondie auprès des entreprises de la zone du Vern et institué une « bourse au locaux »
• Rennes Métropole a articulé études urbaines et accompagnement des entreprises avec des « diags flash » permettant de faire du « sur-mesure »
• AQTA a été pionnier en Bretagne pour la généralisation du bail à construction ce qui a nécessité un travail d’explication et de pédagogie auprès de l’écosystème économique

Les livrables de chaque EPCI sont disponibles en ligne sur le site du Cerema (et bientôt de l’EPF Bretagne) ainsi que bien d’autres ressources (utiliser le PLU, le DPU, le BAC, des CCTP…).

Passer à l’action dans la restructuration des fonciers d’activité : une démarche expérimentale sur q…https://www.cerema.fr/fr/actualites/restructuration-du-foncier-activite-bretagne-retours

3/ Le référentiel foncier et immobilier adapté à la restructuration des ZAE, par Jean-christophe POUSSIN de l’EPF)

• Etape 1 : comprendre le contexte par une approche pluridisciplinaire ; besoin des entreprises fonctionnement urbain et technique de la zone (mobilité, réseaux, état du bâti, gestion de l’eau…).
• Etape 2 : identifier les zones à traiter en priorité par un faisceau d’indices : zones à enjeux, signes de dévitalisation, possibilité de densification…)
• Etape 3 : recenser les gisements : locaux sous-occupés, parcelles sous densifiées, espaces publics sous optimisés, dents creuses, potentiels de mutualisation (ex : parking, stockage…)
• Etape 4 : qualifier les gisements : règlement PLU, propriété, occupation, réseaux, pollution…
• Etape 5 : esquisser et prioriser l’intervention publique
• Etape 6 : choisir les outils adaptés : règlementaires, de maîtrise foncière, incitatifs, d’accompagnement

Conclusion : combiner différents moyens d’intervention au profit d’un vision stratégique à court, moyen et long terme : travailler au-delà du foncier, avec toutes les dimensions (écologie, qualités des espaces public, architecture…)

L’outil sera bientôt disponible sur le site internet de l’EPF Bretagne.

4/ La réalisation de villages d’entreprises, par XXXX de la Sembreizh

Ils consistent, sur une seule unité foncière, à proposer plusieurs locaux artisanaux ou commerciaux « clé en main » pour des propriétaires investisseurs et/ou preneurs. SEM de la région Bretagne, la Sembreizh a présenté ses missions de :

• Conception : programme selon les besoins du territoire et les souhaits de la collectivité, plan masse, bilan prévisionnel, définition de la commercialisation
• Démarches administratives : études environnementales, permis de construire ou d’aménager…
• Maîtrise d’œuvre construction
• Commercialisation

Et les a illustrées par différents exemples sur Matignon (22 – Dinan Agglomération) / Saint Pol de Léon (29 – Haut Léon Communauté) / Val d’Izé -35 – Vitré Communauté) et Saint Malo (35 – St Malo Agglomération)