L’EPF favorise le renouvellement urbain pour limiter l’artificialisation des espaces naturels et agricoles, tout en veillant à rendre les logements créés accessibles à tous.
L’EPF accompagne les collectivités dans l’acquisition de foncier économique et commercial, et agit ainsi pour des centres-bourgs vivants et attractifs.
Les communes bretonnes peuvent être exposées à des risques technologiques, d’inondation, d’érosion ou encore de submersion marine. L’EPF aide les communes dans la mise en place des mesures foncières prévues dans les plans de prévention des risques.
L’EPF se mobilise, avec d’autres acteurs du territoire, pour la préservation de la biodiversité ainsi que des espaces agricoles et naturels.
Avant la mise en œuvre de leur projet, les collectivités peuvent solliciter l’EPF pour préparer, sécuriser et maîtriser les coûts de l’opération.
Pour permettre le projet d’une commune, l’EPF peut acquérir un bien et en devenir propriétaire pour une durée déterminée : il s’agit du portage foncier, cœur de métier de l’Établissement.
L’EPF peut superviser des travaux de dépollution et de déconstruction pour mettre un bien à nu afin de le préparer pour sa future utilisation.
En favorisant les rencontres entre acteurs et en partageant de nombreux outils pratiques sur les questions foncières, l’EPF souhaite aider les collectivités bretonnes.
Comment mieux accompagner les territoires dans la mobilisation et la transformation des fonciers d’activités, dans un contexte de sobriété foncière ? Pour explorer cette question, l’EPF Bretagne, en partenariat avec le CEREMA, plusieurs partenaires institutionnels et quatre EPCI bretons mobilisés comme territoires pilotes, a engagé une démarche expérimentale autour des fonciers d’activités.
Cette page propose une première restitution des travaux menés et des enseignements tirés de cette expérimentation. Elle revient d’abord sur la démarche et ses objectifs, puis présente les retours d’expérience des quatre territoires pilotes. Elle rassemble enfin des exemples inspirants, des éléments de méthode et des outils pour alimenter les réflexions et les pratiques. Cette restitution ne constitue ni un bilan, ni une méthode aboutie. Elle propose des premiers repères, issus des expériences et des échanges conduits au cours de la démarche, qui ont vocation à être enrichis et mis en perspective. Les éléments de méthode et les outils présentés sont ainsi à considérer comme des ressources en construction, susceptibles d’évoluer au fil des expériences et des contributions. Cette première étape ouvre ainsi un espace de réflexion et de partage, appelé à se poursuivre et à s’enrichir avec les partenaires et les territoires qui souhaiteront prolonger les échanges autour des fonciers d’activités.
Confrontées à la raréfaction du foncier disponible, les collectivités bretonnes cherchent à repenser la restructuration et l’optimisation des zones d’activités. Si l’enjeu est largement partagé, la mise en œuvre reste difficile : engagement politique indispensable, planification complexe, modèle économique peu favorable, concurrence territoriale, faible valorisation du foncier ou encore méconnaissance entre acteurs publics et entreprises freinent le passage à l’action.Pour dépasser ces obstacles, l’Etablissement Public Foncier Bretagne a engagé en 2024, avec l’appui du Cerema, une démarche expérimentale auprès de quatre EPCI pilotes afin d’identifier des leviers réellement opérationnels pour traduire la sobriété foncière en actions concrètes dans le domaine du foncier économique. Ce dossier présente les enseignements issus de cette expérimentation.
L’Établissement Public Foncier Bretagne peut intervenir dans le champ du foncier économique de plusieurs façons : en soutenant l’implantation d’activités en centre-ville au sein de tissus déjà bâtis, en accompagnant la reconversion de friches économiques, ou encore en intervenant sur la restructuration et l’optimisation foncière des zones et parcs d’activités. Cependant, malgré l’importance stratégique de ce dernier volet, le passage à l’action demeure complexe. Plusieurs facteurs l’expliquent : le besoin d’un engagement politique fort, la difficulté à planifier le développement économique, un modèle économique défavorable au renouvellement urbain et à la densification, la concurrence entre territoires, une faible valorisation initiale du foncier n’incitant pas à l’optimiser, ou encore un manque de connaissance mutuelle entre collectivités et entreprises.
Dans le contexte du ZAN, qui réduit à court et moyen terme les possibilités de créer ou d’étendre de nouvelles zones d’activités, une politique plus volontariste devient indispensable. Certaines collectivités ont déjà pris la mesure de ces enjeux et souhaitent approfondir leur réflexion.
Parallèlement, la forte demande en foncier économique se heurte à un resserrement des capacités foncières, plaçant l’optimisation des zones d’activités existantes au cœur des préoccupations publiques et privées. La diminution des réserves foncières réduit les marges de manœuvre, intensifie la concurrence pour l’accès au foncier et fait peser un risque d’éviction de certaines activités économiques.
Les constats partagés sont les suivants :
La concurrence d’accès au foncier selon les types d’activité approchées et les cartes de tension par l’analyse du marché immobilier : évolution des prix, comparaison entre territoires notamment sur les 4 EPCI pilotes… (Cerema)
Une enquête de la CCI Bretagne auprès des chefs d’entreprise de la région en décembre 2023 sur le sujet du foncier économique et leur niveau de connaissance et de sensibilisation aux objectifs de zéro artificialisation nette (CCI Bretagne)
Il en résulte que les collectivités locales souhaitent renforcer leur accompagnement des entreprises dans leur développement et dans leur parcours résidentiel, en les soutenant à chaque étape de leurs choix d’implantation et de leurs besoins en immobilier d’entreprise. L’objectif est d’optimiser et de structurer l’offre d’accueil, au bénéfice à la fois des entreprises déjà présentes sur le territoire et de celles qui souhaitent s’y installer.
Dans cette perspective, l’action publique évolue et se diversifie. Les collectivités interviennent désormais à plusieurs niveaux : depuis la commercialisation du foncier économique jusqu’à l’accompagnement des projets immobiliers et la transformation de l’immobilier existant, en passant par la veille et la saisie d’opportunités foncières et immobilières, et le réaménagement de zones existantes.
Plusieurs partis pris se dégagent clairement :
Au‑delà des sollicitations ponctuelles portant sur la connaissance ou la méthode, l’EPF Bretagne a souhaité prendre du recul sur un sujet encore peu exploré et particulièrement complexe, afin d’identifier les leviers réellement opérationnels permettant de transformer les intentions de sobriété foncière en actions concrètes dans le domaine du foncier économique. L’établissement a ainsi engagé une démarche expérimentale, conçue pour être au plus près des réalités de terrain, et a pour cela conclu une contractualisation avec quatre intercommunalités :
Par ailleurs, afin de partager les enjeux, identifier les freins et leviers à actionner avec tous les acteurs concernés, l’EPF a associé tout au long de la démarche les partenaires intéressés au sujet : État (SGAR, DREAL, DREETS…), Région Bretagne, Chambre de Commerce et d’Industrie régionale, Chambre des Métiers et de l’Artisanat, Banque des Territoires, Cerema… Ont également participé à la démarche le réseau des agences d’urbanisme bretonne et le CAUE 56.
Le Cerema partenaire de la démarche et chargé d’une mission d’AMO auprès de l’EPF Bretagne a pu partager et faire le point sur les expérimentations et initiatives conduites en France sur ces sujets. Les objectifs de cette expérimentation étaient les suivants :
Après un premier temps consacré au partage des démarches engagées par les intercommunalités et des dispositifs mobilisables par les partenaires, une feuille de route a été élaborée autour des axes suivants :
Les 4 territoires d’expérimentation de la démarche (Dinan Agglomération, le Pays de Landivisiau, Rennes Métropole et la communauté de communes Auray Quiberon Terre Atlantique), bien que concernés par des situations très diverses en termes de pression foncière et demandes des entreprises, sont pleinement investis sur le sujet de l’optimisation de leurs zones d’activité économique. Cet article présente les initiatives engagées par chaque intercommunalité, et l’accompagnement opérationnel mis en place par l’Etablissement Public Foncier de Bretagne.
Dinan Agglomération a formalisé en mars 2024 sa stratégie d’aménagement économique qui vise à concilier développement économique et sobriété foncière dans un contexte de Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Elle s’appuie sur quatre axes principaux :
Cette démarche est soutenue par une gouvernance renforcée et une concertation active avec les entreprises et partenaires, ainsi que des outils innovants comme l’intervention foncière via préemption ou l’expérimentation du bail à construction.
La communauté de communes du Pays de Landivisiau a engagé plusieurs actions en matière de développement économique centrées sur l’optimisation du foncier d’activités. Ces actions comprennent la restructuration de zones intégrant des friches industrielles conséquentes (comme la zone du Fromeur à Landivisiau ou l’ancien site GAD sur la ZA de la Tannerie à Lampaul-Guimiliau), pour laquelle la collectivité a déjà pu être accompagnée par l’EPF.
Dans le cadre de l’élaboration du PLUIH, des diagnostics sur les capacités de densification et mutation des espaces bâtis ont été menés, accompagnés d’enquêtes auprès des entreprises pour mieux connaître leurs besoins fonciers et projets d’extension ou cession.
Une bourse des locaux et terrains vacants est mise à jour régulièrement, et un droit de préemption a été instauré pour mieux gérer les acquisitions et mutations internes. Par ailleurs, un schéma de développement économique est en cours d’élaboration, avec un programme d’actions ciblées sur l’optimisation foncière, la veille, la commercialisation et la reconquête des friches, notamment dans la zone d’activités du Vern, principale zone économique locale où un îlot-test concentre un certain nombre d’enjeu de renouvellement urbain.
Zoom : l’enquête auprès des entreprises sur la zone du Vern
Dans le cadre de l’élaboration de son PLUi-H, la communauté de communes du Pays de Landivisiau a souhaité approfondir la connaissance des entreprises, de leur projet et de leur ressenti par rapport au fonctionnement de la zone d’activité du Vern. L’initiative visait à mieux connaître la dynamique des entreprises et leurs projets immobiliers. Cette connaissance approfondie a permis d’identifier un secteur de renouvellement urbain (îlot-test), concentrant des enjeux. Elle facilite ainsi l’accompagnement de la transformation de la zone, en orientant les politiques publiques pour favoriser l’aménagement, le développement économique et la coopération entre entreprises.
En matière d’aménagement économique, Rennes Métropole mène une stratégie visant :
La collectivité s’est dotée en 2024 d’un Programme Local de l’Aménagement Economique pour mieux connaître les besoins et le potentiel foncier sur le territoire, et avec un plan d’action pour le renouvellement des ZAE.
Zoom : Organiser l’action à travers le Plan Local d’Aménagement Économique (PLAE)
Pendant du Programme Local de l’Habitat, Rennes Métropole a souhaité inscrire sa stratégie de développement économique au sein d’un Programme local d’aménagement économique (PLAE). Ce PLAE adopté en 2024 a initié un changement de paradigme en faveur de la densification et du renouvellement des zones d’activités économiques existantes. 60% des besoins en surface d’activités économiques seront satisfaits par le renouvellement et la densification de zones d’activités économiques existantes. La création de nouvelles zones sera ainsi limitée pour anticiper l’objectif de zéro artificialisation nette en 2050. Le PLAE intègre des objectifs majeurs : préserver l’eau, végétaliser et lutter contre les îlots de chaleur, réduire les émissions de carbone, économiser l’énergie et produire des énergies renouvelables, changer l’usage de bâtiments obsolètes.
Zoom : Articuler études et association des entreprises et propriétaires pour la densification des ZAE existantes : expérimentation de la ZAE du HIL à Noyal-Châtillon-sur-Seiche
Rennes Métropole a souhaité expérimenter sur la zone du Hil une mission d’étude et d’analyse avec une mission d’accompagnement des entreprises pour rendre les acteurs économiques partenaires de la démarche. Le travail du groupement a consisté en une étude urbaine et une étude environnementale, l’organisation d’ateliers et de temps d’échange, la construction de scénarios d’évolution du site pour calibrer l’intervention publique doublée par des accompagnements personnalisés pour aider les porteurs de projet à s’inscrire dans cette dynamique.
Zoom : Le Bail à construction, “La location du foncier une solution au projet d’implantation des entreprises”
Rennes Métropole souhaite agir pour que les zones d’activités économiques conservent leur vocation sur le long terme. En introduisant le bail à construction, la Métropole permet aux entreprises de séparer le foncier du bâti. Celles-ci louent le terrain à la Métropole et restent propriétaires des murs. Comme pour l’habitat avec le bail réel solidaire (BRS), c’est une façon de sanctuariser des espaces dédiés à l’activité économique. Le foncier d’activité devient un bien commun à préserver.
Zoom : Guide de recommandations pour une gestion durable et efficiente du foncier d’activités économiques productives annexé au PLUi
L’AUDIAR a réalisé pour Rennes Métropole ce guide de recommandations annexé au règlement du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) dans le cadre d’une modification en juin 2025, pour promouvoir une gestion durable et efficiente du foncier dédié aux activités économiques productives.
Il souligne la nécessité de changer le modèle d’aménagement des zones d’activités pour limiter l’artificialisation des sols, favoriser la densification, la verticalisation et l’optimisation des espaces bâtis et extérieurs, tout en améliorant la qualité paysagère et environnementale. Destiné aux porteurs de projets, il propose des principes adaptés selon la taille des emprises foncières (grande, moyenne, petite) pour optimiser les bâtiments, rationaliser les circulations, organiser le stationnement, mutualiser les usages et intégrer la nature (végétalisation, biodiversité, gestion durable de l’eau). Le guide encourage la production d’énergie renouvelable sur site (panneaux photovoltaïques, petit éolien) et une architecture flexible, bioclimatique et évolutive, afin de concilier développement économique, attractivité et respect de l’environnement.
Depuis 2015, la communauté de communes Auray Quiberon Terre Atlantique (AQTA) a mis en œuvre plusieurs outils pour optimiser la gestion du foncier économique des zones d’activités : une étude dédiée à l’optimisation foncière avec création d’une boîte à outils, la mise en place d’un comité “Installation Entreprise” pour étudier collaborativement les projets et renforcer les exigences architecturales, paysagères et de densité, la création d’un poste dédié au foncier/immobilier d’entreprise, la professionnalisation de la bourse des locaux et le développement des relations avec les agences immobilières, l’identification des localisations préférentielles pour le commerce hors ZA, la délégation du droit de préemption, ainsi qu’une révision à la hausse des prix de vente.
En 2021, un référentiel foncier et un groupe de travail ont été créés pour identifier et acquérir des parcelles stratégiques. Fin 2023, AQTA généralise le bail à construction pour la commercialisation des terrains pour toutes les nouvelles zones d’activité productive.
Zoom : Généralisation du Bail à Construction comme outil de maîtrise publique de long terme
Auray Quiberon Terre Atlantique a été pionnière en Bretagne concernant la généralisation du bail à construction (BAC) pour la commercialisation des terrains. Ce dispositif est une réponse innovante face à la rareté du foncier économique pour faciliter l’implantation et le développement des entreprises sur le territoire. Il vise à changer le mode de gestion du foncier économique en passant d’une logique de vente à une location longue durée, permettant aux entreprises de disposer d’un droit réel temporaire de propriété sur les terrains pour y construire et exploiter leurs activités sans acquérir le foncier définitivement.
Cette formule permet aux entreprises d’optimiser leurs investissements en ne payant qu’un loyer modéré pour le terrain, tout en conservant un droit réel sur leur bâtiment, avec la possibilité de louer, céder ou revendre ce dernier. Pour AQTA, ce modèle assure la maîtrise du foncier, évite la spéculation, garantit la vocation économique des bâtiments et facilite le renouvellement urbain, tout en respectant les objectifs environnementaux liés à la sobriété foncière. Depuis le 15 décembre 2023, le BAC est généralisé à toutes les nouvelles opérations d’aménagement économique sur le territoire d’AQTA, avec un accompagnement juridique, financier et politique, ainsi qu’une sensibilisation des acteurs locaux (banques, notaires, experts-comptables, agents immobiliers). Le bail est conclu pour une durée limitée à 60 ans, engageant le preneur à construire et entretenir les bâtiments, avec une fin de bail où la propriété revient au bailleur sauf stipulation contraire.
Dans le cadre de la démarche expérimentale, Dinan Agglomération a ciblé la zone industrielle de Dinan-Quévert, la plus ancienne des 43 zones d’activités du territoire, comme zone à restructurer et optimiser en priorité. Celle-ci se développe sur une surface de près de 52 ha, encadrée au sud par le tracé de l’axe ferroviaire Dinan-Lamballe, à l’ouest par le tracé de la RN 176 (axe Dinan-Dol-de-Bretagne), à l’est par un pôle d’équipements et au nord par la RD68, séparant la zone d’activités des tissus résidentiels pavillonnaires de la commune de Quévert.
Zone d’entrée de ville de Dinan, la vocation industrielle et artisanale initiale a progressivement évolué vers une vocation plus mixte, et l’agglomération souhaite donc réfléchir à l’évolution de cet espace dans les prochaines années.
Au sein de la zone, plusieurs sous-secteurs ont été identifiés comme présentant des enjeux de renouvellement urbain, dont le secteur d’une ancienne graniterie (Sodigranits), en entrée nord-ouest de la zone.
En octobre 2024, Dinan Agglomération a reçu une Déclaration d’Intention d’Aliéner portant sur la vente d’une partie de la parcelle cadastrée AL50 (6932 m² sur les 7326 m²), non bâtie, au profit d’un promoteur pour la construction de locaux d’activités. Soucieuse de maîtriser ce foncier stratégique d’entrée de zone, et dans la perspective d’une intervention plus large, à termes, à l’échelle de l’ensemble du foncier Sodigranits, Dinan Agglomération s’est rapprochée de l’EPF Bretagne pour que ce dernier préempte après délégation de l’exercice du DPU par Dinan Agglomération. Une étude historique et documentaire et une première estimation du coût des travaux de déconstruction, désamiantage et réhabilitation des sols a dans un premier temps été réalisée sur l’ensemble du foncier Sodigranits par GINGER-BURGEAP à la demande de l’EPF Bretagne. La décision de préemption a été prise le 16/12/2024 et notifiée le 18/12/2024. Cette acquisition en préemption réalisée sous couvert de la convention cadre entre l’EPF Bretagne et Dinan Agglomération, a dans un second temps été régularisée par l’approbation d’une convention opérationnelle d’action foncière signée sur l’ensemble du foncier ex Sodigranits (5 parcelles représentant une surface foncière de 22.830 m²). L’acte d’acquisition a été régularisé le 6 mars 2025.
Afin d’accompagner Dinan Agglomération dans la réflexion concernant le devenir de cette ZA, l’EPF Bretagne et Dinan Agglomération ont commandité un atelier d’étudiants du Master MOUI (Université Rennes 2). À la suite d’un diagnostic de l’état existant de la ZA et de son inscription à plusieurs échelles territoriales, les étudiants ont pu, par groupes, imaginer plusieurs scénarios programmatiques et propositions d’aménagement sur chacun des sous-secteurs à enjeux identifiés au sein de la ZA (3 secteurs dont le secteur ex Sodigranits). Ce travail a été mené dans le cadre d’une convention d’études tripartite associant Dinan Agglomération, l’EPF Bretagne (co-commanditaires) et le Master MOUI (université Rennes 2).
Le 24 février 2026, Dinan Agglomération a reçu deux nouvelles DIA concernant la cession du reste de l’emprise ex-Sodigranits à un porteur de projet. L’EPF Bretagne a préempté le 13/05/2026. L’objectif poursuivi par Dinan Agglomération, à travers cette maîtrise foncière, est de pouvoir mener un projet d’immobilier d’entreprises de type village d’entreprises sur le site en testant un montage en bail à construction.
Sur le territoire de la communauté de communes du Pays de Landivisiau, le site d’un îlot-test au sein de la ZA du Vern a pu être identifié comme concentrant un certain nombre d’enjeux ciblés pour permettre d’élaborer une méthode type de travail réplicable dans l’évolution d’autres espaces d’activités du territoire (par exemple devenir des habitations présentes sur la zone, possibilité d’optimisation foncière de parcelles sous-utilisées tout en tenant compte des enjeux de continuité écologiques, réflexion sur les locaux vacants et la reconfiguration spatiale de certaines activités…).
La CCPL a souhaité lancer une étude pré-opérationnelle de restructuration et d’optimisation foncière de cet îlot test, accompagné techniquement et financièrement par l’EPF Bretagne dans le cadre d’une convention d’étude et de veille foncière signée le 04/12/2025. La Banque des Territoires accompagne également la CCPL dans cette étude. La démarche en est actuellement à la phase de consultation et d’analyse des offres. En fonction des orientations de projet qui ressortiront de l’étude, l’EPF Bretagne pourrait être amené à intervenir en acquisition et portage dans le cadre d’une convention opérationnelle qui serait alors mise en place.
Sur le territoire de Rennes Métropole, en déclinaison de l’étude urbaine pour l’optimisation de la densité des constructions des sites existants de la ZA du Hil 1 et 2, confiée par Rennes Métropole au groupement Concorde (mandataire), Atelier Iris Chervet, Abeil, Urban Water et Une autre ville, une convention opérationnelle d’action foncière a été signée le 29/06/2025. Celle-ci porte sur un périmètre opérationnel de 15 parcelles et parties de parcelles pour une surface foncière d’acquisition d’environ 3,6 ha et un périmètre de veille foncière d’environ 4,9 ha. De premières négociations sont en cours dans le cadre de cette convention.
Par ailleurs l’EPF Bretagne accompagne Rennes Métropole dans la mission d’étude flash confiée au groupement Synopter-GLV par l’intermédiaire d’une convention d’études et de veille foncière signée le 04/08/2025. Cette démarche porte sur la réalisation de deux études-flash d’évolution de ZA par an en 2025 et 2026. Ces études comprennent un diagnostic de l’existant et l’élaboration d’une stratégie d’intervention. D’ores et déjà les réflexions menées dans ce cadre ont porté sur les ZA des Fontenelles à Mordelles, des Mottais à Saint-Armel (réalisées) et sur les Hallerais à Vern-sur-Seiche (en cours).
Sur le territoire d’AQTA, la ZA de Keriquellan à Brec’h a été ciblée par l’intercommunalité comme devant donner lieu à l’élaboration d’un projet de renouvellement urbain et d’optimisation foncière. Dans le contexte d’un accord-cadre d’études pré-opérationnelles préalables aux projets de requalification de PA confiées par AQTA à EOL, la collectivité a lancé une réflexion sur le Parc d’Activités de Keriquellan à Brec’h. Initialement aménagé par un opérateur privé et transférée à l’intercommunalité en 2022, le parc souffre aujourd’hui de plusieurs disfonctionnements : présence de locaux d’habitation, manque d’entretien des espaces privatifs : stockage de véhicules…, sous occupation de certaines parcelles.
AQTA et l’EPF Bretagne ont signé une convention opérationnelle d’action foncière le 15/05/2025 pour réfléchir au devenir de ce PA incluant un accompagnement technique et financier de l’EPF à l’étude. Le périmètre d’intervention envisagé s’élève à 11,2ha environ. Dans le cadre de cette convention opérationnelle une première acquisition (maison d’habitation) a pu être conduite le 25/07/2025. D’autres négociations sont en cours.
La Banque des Territoires accompagne les collectivités en proposant des solutions de financement. Elle propose notamment des prêts à long terme (prêt Gaïa territorial), de l’investissement dans l’aménagement et l’immobilier d’entreprise, ainsi que du co-financement d’études.
La Chambre de Commerce et d’Industrie joue également un rôle dans l’optimisation du foncier d’activité afin de préserver les capacités d’accueil tout en s’inscrivant dans les objectifs de sobriété foncière.
Dans le cadre de l’expérimentation sur le renouvellement des zones d’activité économique, le Cerema a reconstitué les mutations des locaux d’activité sur la Bretagne à partir des données DV3F sur la période 2010-2023. Une carte consultable sous UrbanSIMUL (voir encart) est mise à disposition des collectivités locales qui souhaiteraient consulter ces données.
UrbanSIMUL est un outil cartographique d’analyse et d’aide à la décision, disponible en ligne avec un compte utilisateur. Les collectivités, acteurs publics du foncier et leurs prestataires peuvent consulter des données foncière d’origine fiscale à diffusion restreinte. En savoir plus :
La Région Bretagne anime depuis plusieurs années un cycle d’échanges dédié au foncier économique au sein du Réseau des développeurs économiques bretons. Ces travaux ont permis de renforcer la culture commune des territoires et d’identifier des leviers opérationnels pour concilier développement économique et maîtrise de la consommation foncière.
Au fil de la démarche expérimentale portée par l’EPF Bretagne et accompagnée par le CEREMA, plusieurs expériences menées en Bretagne et dans d’autres territoires ont permis d’identifier des pratiques et des leviers particulièrement intéressants pour faire évoluer les fonciers d’activités. Ces retours d’expérience apportent un éclairage concret sur les différentes manières d’agir, les conditions de réussite et les outils pouvant être mobilisés pour accompagner les territoires dans leurs projets.
Cette dernière partie propose ainsi de revenir sur les principaux enseignements de la démarche, à travers quelques expériences inspirantes, et de mettre à disposition des éléments de méthode et des outils pour passer plus facilement de la réflexion à l’action.
Articuler études et association des entreprises pour accompagner la transformation d’une zone :
Rennes Métropole : Articulation d’une étude urbaine et d’une démarche d’animation en atelier auprès des entreprises et propriétaires de la zone du Hil par le groupement d’étude CONCORDE.
Rennes Métropole a engagé une expérimentation sur la ZA du Hil 1 et 2 à Noyal-Chatillon-sur-Seiche d’une mission d’étude et d’accompagnement visant à amorcer la transformation de la zone. Le groupement réunissant Concorde, Atelier Iris Chervet, Abeil, Urban water et Une Autre Ville respectivement architecte-urbaniste, paysagiste, VRD, hydrologue et environnement, énergie, carbone a été retenu.
ce projet est mené dans un contexte de tension foncière qui nécessite une stratégie métropolitaine d’optimisation des zones d’activités économiques (ZAE) existantes, basée sur une démarche urbaine intégrant écologie, hydraulique, paysage et fonctionnel. Le diagnostic révèle une forte part de surfaces dédiées aux circulations et stationnements, ainsi que des réserves foncières sous-utilisées (pleine terre, espaces vacants ou obsolètes).
Trois scénarios d’optimisation sont proposés, combinant incitation individuelle, accompagnement collectif et opérations publiques, visant à densifier les activités (+45% à +65% de surface utile), améliorer la gestion de l’eau via des bassins et des toitures végétalisées, renforcer les continuités écologiques, et favoriser la mutualisation des espaces (stationnement, circulation, espaces communs). L’approche carbone est prise en compte pour limiter les émissions liées à la construction et à la mobilité. Enfin, le projet prévoit un accompagnement individualisé des entreprises pour faciliter ces transformations dans une logique expérimentale et reproductible.
Communauté de communes des Luys en Béarn : Le bail emphytéotique et le Bail à Construction, outils de gestion et de commercialisation des ZAE
La Communauté de communes des Luys en Béarn utilise le bail emphytéotique et le bail à construction comme outils clés pour gérer et commercialiser ses zones d’activités économiques (ZAE). Le bail emphytéotique permet à l’intercommunalité de maîtriser le foncier sans en perdre la propriété, facilitant ainsi la création de ZAE.
Ensuite, le bail à construction sert à louer ces terrains aux entreprises avec une obligation de construire dans un délai fixé, tout en offrant une flexibilité commerciale (cession du bail, prorogation).
Ce dispositif présente des avantages financiers pour les entreprises (pas d’achat de terrain, loyers modérés) et permet à la collectivité de garder un lien étroit avec les entreprises, d’ajuster l’offre foncière selon leurs besoins, et d’éviter les friches ou locaux vacants.
Enfin, face aux enjeux actuels de limitation de consommation d’espace, la collectivité cherche à améliorer la qualité des zones, diversifier les activités et offrir un cadre de vie attractif pour les travailleurs, sa qualité de bailleur à construction facilite le renouvellement et la requalification des zones par la maîtrise du foncier et l’apport de redevance sur la durée.
CC des Vallons du Lyonnais : une mission d’architecte-conseil pour accompagner les projets d’immobilier d’entreprises sur le territoire
La CCVL a mis en place une mission d’architecte conseil visant à accompagner les porteurs de projets pour garantir une qualité urbaine, paysagère et environnementale dans l’aménagement des PAE, en s’assurant que les constructions respectent ces critères. Cette mission est encadrée par une procédure d’accompagnement architectural obligatoire, intégrée aux promesses et actes de vente, qui impose que toute demande de PC soit soumise au visa de la CCVL basé sur l’avis de l’architecte conseil.
La mission de conseil est intégrée très en amont avant le dépôt de permis de construire. En tant que de besoin, l’intervention de l’architecte-conseil peut se faire à tout moment et à plusieurs reprises. Elle comprend a minima une analyse de l’esquisse et une note d’analyse du dossier avant dépôt ainsi qu’un mise à jour du plan de synthèse générale du Parc d’activité. En accord avec les communes et leur service instructeur, l’acquéreur est tenu de disposer de l’accord écrit de la CCVL sur son projet, avant dépôt de la demande de PC.
La politique de développement des villages d’entreprises par la CCVL s’inscrit dans un contexte marqué par un marché immobilier d’entreprises tendu, avec une forte demande sur le foncier à vocation artisanale, principalement pour de petites surfaces. Face à ce déséquilibre entre offre et demande, la CCVL a mis en place une stratégie spécifique visant à optimiser l’utilisation du foncier disponible tout en répondant aux besoins des artisans et petites entreprises.
La CCVL a d’abord été à l’initiative et maître d’ouvrage de projets immobiliers mutualisés imposés. Ces projets nécessitaient beaucoup de temps pour trouver et réunir les futurs occupants, qualifier le besoin, concevoir le projet et le réaliser. La CCVL a ensuite suscité des projets mutualisés initiés par les porteurs de projet. La CCVL a souhaité développé de manière plus importantes ces projets mutualisés à travers des Appels à Manifestation d’Intérêt “Villages d’entreprises”. La procédure de consultation et de commercialisation s’est structurée autour d’un appel à manifestation d’intérêt (AMI) spécifique, avec des critères précis de sélection des groupements porteurs de projet. Le dispositif permet de sortir des opérations avec commercialisation dans un calendrier serré.
En effet, le développement de Villages d’entreprises répond aux objectifs suivants :
Entreprise Lofoten : verticaliser l’activité et privilégier un immobilier dense, retour d’expérience de l’entreprise Lofoten
L’entreprise Lofoten -entreprise de menuiserie innovante implantée sur le territoire de la CCVL sur la commune de Brindas- partie d’une pépinière d’entreprise en 1995 est devenue une entreprise florissante. Pour répondre à ses besoins immobiliers et souhaitant rester sur le territoire, face à la rareté du foncier, l’entreprise a fait le choix d’une verticalisation de son activité et d’adapter son outil de production.
Son expérience montre que la contrainte de verticalisation intégrée dès la conception constitue un surcoût négligeable et maîtrisé. Le bâtiment de 4 549 m² est conçu avec une forte optimisation de l’espace, notamment par la création d’ateliers répartis sur deux niveaux (2 551 m² au rez-de-chaussée et 1 283 m² à l’étage), permettant ainsi une meilleure utilisation verticale de la surface. Le surcoût en structure est très faible. Cette verticalisation est d’abord rendue possible par une évolution de l’organisation et par des équipements adaptés comme un monte-charge capable de supporter 2 tonnes pour faciliter la circulation entre les étages sans recourir à des moyens lourds à l’étage.
Le projet intègre aussi des solutions techniques modernes, telles qu’un silo de stockage compact et un système de captage des poussières à la source, contribuant à une gestion efficace des flux et déchets dans un espace restreint. Malgré une parcelle de 13 000 m² très inférieure à la taille initialement recherchée, la verticalisation cumulée avec l’implantation du bâtiment permettra également à l’entreprise d’étendre au besoin ses bâtiments.
Construire sur plusieurs étages en “volumes capables” : L’exemple du projet Brazza à Bordeaux, retour d’expérience du Crédit Agricole immobilier
Les volumes capables artisanaux, tels que présentés dans le projet BRAZZA à Bordeaux, sont des espaces polyvalents et évolutifs destinés aux activités artisanales et petites productions. Ils se caractérisent par une structure en béton avec des volumes partiels à double hauteur, des finitions brutes et des plans libres permettant aux entreprises de les aménager selon leurs besoins spécifiques.
La particularité du projet réside dans l’intégration de volumes capables artisanaux sur plusieurs niveaux au sein d’un nouveau quartier résidentiel en centralité optimisant son emprise au sol. Le projet vise aussi à limiter les nuisances en sélectionnant soigneusement les types d’activités accueillies, tout en privilégiant la vente directe aux artisans et PME plutôt qu’aux investisseurs, afin de renforcer l’ancrage local.
Parmi les avantages de cette expérimentation figurent :
Les inconvénients et limites relevés comprennent :
Ainsi, cette expérimentation montre un modèle innovant d’intégration des activités artisanales en milieu urbain dense, mais qui nécessite une gestion fine des contraintes techniques, commerciales et urbanistiques pour assurer son succès et des contraintes économiques qui en limitent la généralisation.
Optimiser le foncier d’activités pour les collectivités locales consiste à intervenir sur 3 fronts complémentaires : d’abord intensifier l’occupation des sites économiques par la densification et la mutualisation, ensuite assurer le maintien de la vocation économique des sites en agissant sur la vacance, le recyclage des friches, la lutte contre l’obsolescence de l’immobilier d’entreprises, enfin il s’agit de prioriser l’accueil des entreprises par rapport à leur plus-value sur le territoire et jouer de la complémentarité d’accueil dans et hors des zones d’activités économique. Différents outils et leviers contribuent à la mise en œuvre de ces 3 objectifs.
Afin d’accompagner la restructuration et l’optimisation foncière des zones d’activité économique, le Cerema et l’EPF de Bretagne ont produit référentiel foncier et immobilier pour l’activité économique. Cet outil méthodologique et opérationnel a pour objectif de permettre le développement de l’activité économique dans une logique de régénération des zones existantes.
L’optimisation foncière passe par la maîtrise de certains fonciers stratégiques qui vont avoir un effet levier de transformation de la zone d’activité économique et engager sa mutation. L’Établissement Public Foncier intervient à plusieurs étapes clés du cycle foncier afin d’accompagner les collectivités dans la mise en œuvre de leurs projets d’aménagement : acquisition, remise en état, portage puis cession. Le développement économique est l’une des thématiques d’intervention de l’EPF, inscrite dans son programme pluriannuel d’intervention.
Le rôle de la planification pour favoriser l’optimisation foncière en ZAE
La planification urbaine à travers le PLU ou le PLUi joue principalement un rôle défensif en réglementant strictement les destinations autorisées, interdites ou conditionnées sur la zone notamment par rapport à des locaux susceptibles de rentrer en concurrence avec les activités productives de la zone pour l’accès au foncier ou à en modifier le fonctionnement. Les PLU organisent les interfaces avec le voisinage, les voiries publiques et l’insertion paysagère de la zone et des nouveaux bâtiments. Les PLU utilisent les règles de hauteur, de gabarits ou de recul avec le souci de ne pas contraindre inutilement les projets d’entreprise et de pouvoir s’adapter aux demandes d’implantation, ou par souci d’insertion paysagère et environnementale ou encore pour répondre à des contraintes externes comme la proximité des habitations, les risques naturels et technologiques, des contraintes techniques incendies ou des servitudes.
De manière exceptionnelle, certains PLU(i) ont cherché à utiliser les règles d’urbanisme pour garantir une optimisation foncière minimale du terrain ou pour inciter à la densification des espaces. Pour d’autres, c’est principalement en jouant des orientations d’aménagement et de programmation, d’incitation, de cahiers de recommandation qu’ils cherchent à influer sur les projets d’aménagement et les projets immobiliers en appui d’un dialogue avec les porteurs de projet.
Les leviers des PLU(i): état des lieux de l’usage de la réglementation en faveur du développement et du renouvellement des zones d’activités économiques.
A travers un corpus de plusieurs centaines de documents d’urbanisme, le Cerema a analysé la matière dont les règlements et les Orientations d’Aménagement et de Programmation prenaient en compte la spécificité des zones d’activité productive.
Le droit de préemption urbain (DPU)
Le DPU est un outil puissant d’intervention pour maîtriser des fonciers clefs, sous réserve d’avoir anticipé la délégation possible de l’exercice du DPU et sa motivation. L’EPF de Bretagne revient dans cette analyse sur les modalités d’institution et de délégation du DPU par les collectivités et son exercice, mais également sur des éléments de jurisprudence et des préconisations pour sa mise en œuvre.
L’exercice du droit de préemption urbain en ZAE :
Le Bail à Construction :
Le bail à construction est un outil de commercialisation la dissociation foncier/bâti comme outil de maîtrise foncière de long terme : comprendre le bail à construction.
Les CCI ont souhaité présenter le bail à construction qui est aujourd’hui utilisé comme une alternative à l’achat traditionnel de terrains pour l’implantation des entreprises, dans un contexte de raréfaction croissante du foncier économique. Le document explique du point de vue des entreprises les enjeux pour les collectivités et les entreprises, détaille le fonctionnement juridique et fiscal du bail à construction, ainsi que ses avantages (accès facilité au foncier, optimisation financière, maîtrise territoriale) et inconvénients (durée limitée, contrôle accru des collectivités). Le document souligne aussi l’importance d’une durée adaptée et d’une redevance modulée selon l’activité pour garantir un équilibre gagnant-gagnant entre entreprises et collectivités, tout en contribuant à la préservation des espaces naturels et au développement économique local.
CCI France, les beaux de longue durée, une alternative à l’implantation des entreprises ?
CCI France, “Construire ses bâtiments professionnels et en rester propriétaire sans acquérir le terrain: avantages et mécanismes de droits réels”
Le modèle économique du recyclage et du renouvellement. La Banque des Territoires accompagne les collectivités en proposant des solutions de financement. Elle propose notamment des prêts à long terme (prêt Gaïa territorial), de l’investissement dans l’aménagement et l’immobilier d’entreprise, ainsi que du co-financement d’études.
Et les outils d’action foncière non spécifiques au foncier économique :
Analyser et accompagner la transformation d’une ZAE : exemple de cahier des charges pour l’étude de renouvellement d’une zone d’activités économiques, analyse du potentiel foncier jusqu’au projet d’évolution.
Concilier développement économique et sobriété foncière dans les zones d’activité
Une série de retours d’expérience pour inspirer les territoires réalisées par le Cerema sur :
BRUDED, rencontre “ZAN, optimisation foncière et restructuration de ZAE : comment agir ?” le 9 novembre 2023 à La Mézière, communauté de communes Val d’Ille-Aubigné.
CCI Pays de la Loire, Zéro Artificialisation Nette : concevoir un nouveau modèle de développement économique :
Les territoires innovent pour un foncier responsable : favoriser la sobriété foncière dans les zones d’activités : comment créer les conditions d’un passage à l’action ? 8 octobre 2024 :
Pôle métropolitain Nantes Saint Nazaire : Mission expérimentale sur l’intensification foncière et d’usages des zones d’activités économiques.
Le bail à construction :
L’ensemble de la présentation des ressources est accessible en suivant le lien ci-dessous :
Cette démarche constitue une première étape pour partager les expériences, faire émerger des enseignements et ouvrir de nouvelles pistes de réflexion sur les fonciers d’activités. Cet espace de réflexion a vocation à se poursuivre et à s’enrichir au fil des expériences et des échanges.
Dans cette perspective, l’EPF Bretagne se tient à la disposition des territoires qui souhaitent approfondir le sujet, partager leurs expériences ou engager de nouvelles réflexions sur les fonciers d’activités.